金科股份冒进?7天暴吞55亿项目 净负债率却高达175%资金承压


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小心降级其评级。

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新城控股最近经常出售物品,住房公司急忙抢购。金科房地产集团有限公司(简称金科股份)无疑是这场风暴中收获最多的捕食者。目前,金科已在新城部分或全部接管了16个项目,总投资54.75亿元。

金科房地产联合总裁方明福公开表示,并购项目的好处更加可控,最近的并购项目符合公司的区域战略布局。

在这方面,明远房地产研究所股票房地产首席研究员艾振强告诉时代财经,“并购王”并没有抓住机会抓住机遇。相反,排名第20的金科赢得了最多的项目,因为许多项目是新城控股和金科股份有限公司的项目,金科股份在水塔附近第一个月,项目知道底部,可能有一定的平价购买背后的折扣,让金科股份不会丢失。

业内人士也表示,科技股的投资节奏要快一些,我们必须注意防范相关风险。

一周签订55亿元人民币的大订单对于金科来说不是一个小数目。根据金科公司季度报告,公司总资产2469亿元,本期营业总收入64.11亿元,经营活动产生的现金流量净额为83.67亿元。资产负债率为83.92%,净负债率为163.29%,高于2018年底的145.44%。

标准普尔在6月份的评级报告中表示,如果金科集团未来12个月的债务扩张步伐比预期更激进,或流动性薄弱,标准普尔可能会下调其评级。这对金科来说不是一件好事。

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规模扩张

金科有限公司成立于1998年5月,总部位于重庆。 2007年,它提出了跨区域布局战略。 2011年8月,该公司在深圳证券交易所上市。目前,公司主要从事房地产开发,辅以社区生活服务,酒店管理,园艺,装饰,新能源发电等相关多元化的产业化经营,具有一流的房地产开发资质。 2018年,公司销售额首次突破1000亿大关,达到1188亿元。它位于Cree给出的22《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,并在一年内增加了10。

最近,金科股份经常报道接管新城控股的项目。除金科股份有限公司28.37亿元子公司外,7月28日收购了新城控股的8个房地产项目; 7月26日,金科股份有限公司全资子公司收购了新成控股有限公司17.1亿元股权,预计该公司将成为新股。建筑面积增加197,100平方米。 7月24日,金科急于在新城控股购买6个项目,总营业额约为17.21亿元。

已收到的16个项目分别位于平湖,青岛,日照,上饶,苏州,许昌,商丘和宜兴。对于已经计划在全国范围内扩张的金科股份的区域布局来说,这确实是一个很好的机会,但仍然严重依赖重庆大本营。金科是重庆三大开发商,市场份额为8.8%。 2018年,金科的重庆合约销售额为人民币464亿元,占总销售额的39.06%。

标准普尔提到金科在重庆的业务集中度相对较高,这一点不容忽视。随着业务扩展到新的城市,执行风险敞口很大。根据公开数据,从2016年到2018年,公司的库存周转效率分别为0.36倍,0.31倍和0.22倍;总资产周转率分别为0.31倍,0.26倍和0.21倍。可以看出,金科股份受到新项目数量增加的影响,近年来整体营业额效率有所下降。

有趣的是,金科公司联合总裁方明福最近在博鳌21世纪房地产论坛上表示,根据研究,对于住房公司来说,2015年土地上90%的项目可以赚钱,只有41%在2016年赚钱,2017年可以赚钱的比例下降到31%。从去年的角度来看,占用土地的项目中有45%是赚钱,10%是持平,其他项目正在亏损。 “事实上,很多公司都没有赚钱,或者效率低下。”

事实上,金科股份的利润主要来自“山城”的房地产。根据2018年年报,重庆金科天元路(一期),重庆金科天元路(二期),重庆金科机场城和重庆金科市实现净利润20.13亿元。元。金科股份2018年的净利润仅为40.21亿元。

盈利可能不是金科股份的首要任务。根据第一份财务报告,金科已经收购了大量新的城市控股项目,其中大部分是快速转向的项目,可以通过短期销售大量出售。

方明福也公开表示,它最终是小而美,而且他认为做小而美的真的很难。

金科的财务报告显示,2016年至2018年,公司总资产1092亿元,1574亿元,2307亿元。公司合同销售额为319亿元,630亿元和1188亿元,年均复合增长率为92.98%。在征地方面,2016年至2018年,金科股份有限公司新增土地银行建筑面积分别为631.1万平方米,1245.3万平方米和2054.3万平方米。 2018年,征地与销售面积比例达到153%,连续8年超过100%。

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资金吃紧

在公司规模迅速扩大的同时,资本压力也随之增加。金科房地产2019年公司债券(第二期)信用评级报告显示,从2016年到2018年,如果将永续债务调整为长期债务会计,公司的资产负债率分别为82.03%,86.87%和84.37% ;率分别为179.16%,269.74%和164.88%。

即使不包括在永续债务中,根据中国网房地产统计,2018年,上市房地产企业的总收入总收入为10亿元,金科股份在净负债率中排名第16位。

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到2019年第一季度,企业债务再次上升。如果将永续债务调整为长期债务会计,则公司的期末资产负债率和净负债率分别为84.61%和175.07%。标准普尔表示,预计金科控股的杠杆率将在未来1 - 2年内维持在较高水平。

就货币资金而言,货币资金弥补短期债务的能力呈下降趋势。从2016年底到2018年底,公司的货币资金/短期债务分别为2.59倍,1.03倍和0.99倍。第一季度的情况显然更糟。截至2019年3月底,经营活动的现金流量/短期债务和货币/短期债务分别为-1.03倍和0.93倍。

更令人担忧的是,金科经常提供财政支持和担保。据公开资料显示,截至2019年5月底,金科共筹集资金97.2亿元。截至2018年末,金科及其子公司的对外担保余额为102亿元,对外担保总额占期末净资产的27.01%。

这不仅使公司承担潜在风险,而且容易引起内部分歧。金科股份有限公司近日宣布,拟取消17家控股或控股公司尚未实施的担保金额,合计金额约为48.94亿元。有关取消担保金额的相关建议,金科股份有限公司两名董事会成员投了弃权票。张强主任放弃了原因:上市公司的担保经常发生变化,相应的管理混乱。我无法判断此事的合理性,因此我对该提案弃权。

另一选择权独立董事姚宁表示,自2018年以来,上市公司已对子公司和股份公司进行大规模担保,并给予合作伙伴财务支持,这已导致上市公司承担更大的偿债风险。它已引起监管部门的关注,交易所也进行了有针对性的询问,证券监管的风险也在增加。建议上市公司采取有效措施降低风险。

不可忽视的是,从2016年底到2018年底,金科股份有限公司的少数股东权益分别为25.26亿元,25.97亿元和145.86亿元。三年化合物的复合年增长率达到140.30%,占业主总股本的11.21%。 11.61%和38.62%。主要是由于公司房地产项目合作的引入增加,以及控股子公司中少数股东的投资增加。

款,并规定他们将购买一段时间后以更高的价格回来。这部分股权赋予公司强制性支出义务,这基本上构成了公司的债务,但它以股权形式包含在报表中,从而降低了企业的债务比率。这种操作方法已成为业内“真正的债务”。

少数股东权益/所有者权益与少数股东损益/净利润之间的差异可以粗略衡量“流动性股票”。指数值越大,房地产企业可能存在的“真实存量”就越多。在研究报告计算得出的图表中,金科股份排名第7。

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(北京时间财经陈世爱)